전세 vs 월세 — 어느 게 더 이득일까?

「전세로 목돈을 묶을까, 월세로 매달 낼까」는 임차인이 가장 자주 마주하는 주거 의사결정입니다. 전세는 보증금이 크지만 매달 나가는 돈이 적고, 월세는 초기 부담이 작지만 매달 지출이 누적됩니다. 단순히 「월세는 사라지는 돈」이라는 통념만으로 판단하면, 전세대출 이자와 묶인 자금의 기회비용을 놓치게 됩니다.

이 페이지는 전세금·월세 보증금·월세·거주 기간·전세대출 금리·자금 운용 수익률 6가지를 입력하면 N년 누적 부담을 나란히 보여줍니다. 전세 시나리오는 부족 자금을 전세대출로 충당했을 때의 누적 이자를, 월세 시나리오는 누적 월세에서 「전세에 묶이지 않은 차액 자금의 운용 수익」을 차감한 순부담을 계산합니다.

방향을 가르는 핵심 변수는 「전세대출 금리」와 「전월세 전환율」의 상대 크기입니다. 주택임대차보호법 §7-2의 법정 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%p로, 2026년 5월 기준금리 2.5% 기준 연 4.5%입니다 — 즉 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 법정 상한으로 월 37.5만 원에 해당합니다. 전세대출 금리가 이 전환율(또는 실제 시장 전환율)보다 낮으면 「빌려서 전세」가 「월세 전환」보다 싸지는 경향이 있고, 반대로 대출 금리가 더 높으면 월세 쪽 부담이 가벼워질 수 있습니다.

자금 운용 수익률도 같은 방향으로 작동합니다. 월세를 선택해 묶이지 않은 자금을 예금·CMA 등으로 굴릴 수익률이 높을수록 월세 시나리오의 순부담이 줄어듭니다. 다만 운용 수익률은 보수적으로(2026년 시중 예금 기준 약 2~3%대) 잡는 것이 안전하며, 주식·코인 같은 변동성 자산의 기대 수익률을 그대로 넣으면 비교가 본인 위험 성향에 따라 왜곡될 수 있습니다.

차트의 두 선은 연 단위 누적 부담입니다. 전세 선의 기울기는 「연 대출이자」, 월세 선의 기울기는 「연 월세 − 연 운용 수익」으로, 두 기울기 중 어느 쪽이 가파른지가 곧 결론입니다. 본 모델은 거주 기간 중 금리·월세가 변하지 않는다고 가정하므로 두 선이 모두 직선이며, 기울기가 작은 쪽이 기간과 무관하게 계속 유리합니다.

예를 들어 전세금 4억·자기자본 5,000만 원이면 전세대출 3.5억 원이 필요하고, 금리 4.5%라면 연 이자는 약 1,575만 원입니다. 같은 집을 월세 100만 원에 산다면 연 1,200만 원에서 3.5억 원 차액 자금의 운용 수익(3% 가정 시 연 1,050만 원)을 뺀 연 150만 원이 순부담으로 잡힙니다. 이 예시처럼 차액 자금이 클수록 운용 수익 차감 효과가 커져 월세 쪽이 유리하게 나오기 쉽다는 구조를 이해하고 읽으셔야 합니다.

가장 중요한 경계는 「차액 자금을 실제로 갖고 있는가」입니다. 본 모델의 월세 시나리오는 전세금과 보증금의 차액만큼 운용 가능한 자금이 있다고 가정합니다. 만약 그 돈이 없어서 전세를 가더라도 어차피 전세대출에 의존해야 하는 상황이라면, 운용 수익률을 0%로 두고 비교하는 편이 본인 현실에 가깝습니다 — 이 경우 결과가 전세 쪽으로 크게 기울 수 있습니다.

이 밖에 전세보증보험료(전세 측 추가 부담), 2년·4년 갱신 시점의 보증금·월세 인상, 중개수수료·이사비는 모델에 들어 있지 않습니다. 또한 전세는 보증금 미반환(역전세) 위험이라는 금액으로 환산하기 어려운 리스크를 안고 있어, 보증보험 가입 가능 여부와 보증료까지 함께 확인한 뒤 결정하시기를 권장합니다. 본 결과는 참고용 시뮬레이션이며 실제 조건에 따라 달라질 수 있습니다.